不動産の話

2019年不動産動向セミナーの潜入レポ!得するor損するマンションは??

先日、沖有人さんという方の会社が提供するサービス「住まいサーフィン」(なんと、会員数24万人以上!)の会員限定セミナーに行ってきました。

 

以前こちら↓の記事でご紹介したこともあるような本などを執筆されています。自宅不動産に投資することを勧めている方です。

ハーフの子といじめと小学校選び

日本に住むハーフの子の学校選びはどうすればいいの?インターナショナルスクールに入れるのか、地元の小学校に入れるのか・・・。我が家の場合は夫が猛烈ないじめに遭った経験から、「ハーフの子がマイノリティにならない環境を」ということで、国際的な公立小学校も検討中&学区を調べています。外国人や帰国子女比率の多い小学校情報も載せました。

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私自身は”不動産のプロ”の意見というのはちょこちょこ読むようにしています。

 

22歳でマンションを買ったときにも、その地域に関する有料マンションレポートを購入して、購入が妥当か確認。結果、購入時よりも高く売却することが出来ました。

独身女性がマンション購入した話ー22歳で不動産買っちゃったー

独身女性がマンション購入して後悔する・・・?22歳でマンションを買った私の経歴と、当時の価格&売却価格&現在の査定価格を公開しちゃいます!!

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沖さん自身は「この10年自体が、不動産価格自体が底上げされた時期だった」と釘を刺すものの、資産性を語るには十分な実績をお持ちの方だと思います。というのも、住まいサーフィンを使って購入した人の99%が「購入価格より販売価格の方が高くなった」という回答をしているらしい。すご。

 

眠らぬ母さん
前回の自宅は新築から1年で売却して4000万円の含み益。今住んでいるところも6000万円の含み益が出ているんだそう。しかし元の値段もすごそう・・・。

 

※因みに自宅売却の利益は3000万円までは無税。株とかではありえないですよね。

 

今回のセミナーのお題は「2019年新築・中古マンション市場について」。一部の情報をシェアします!

 

2019年・2020年の不動産市況

2019年は?オリンピック後に下がるって本当?

沖さんいわく、「オリンピックと地価は全く無関係」とのことでした。色々理由はあるそうですが、下記はその一部・・・。

 

ホテル需要との競合

マンションの土地取得にあたって競合していまうのが、ホテルとオフィスなんだそう。

 

よく寝る夫
サイズ感も似ているし、駅チカが好まれるのもこの3つですよね。

 

現在は政府が観光・インバウンド事業に力を入れていることもあって、外国人旅行客の数は年々増加。にもかかわらず、ニュースなどで民泊の問題などをよく目にする通り、ホテルの数が圧倒的に足りないと。

 

土地入札になると、1回売り切りのマンションより長期にわたって儲けの大きいホテルが良い値段を提示出来るので、マンションはなかなか土地の取得が難しくなっている現状だそうです。

 

ということで、「土地取得にお金がかかるので価格は高止まり&良い立地のマンションがなかなか作れない→新築の売れ行きは低迷」→「中古の市場が活性化」という見解でした。

 

沖流の資産性を維持するマンションの法則

沖流の「資産性のあるマンション」とは「売却でcashを生むマンション」ということ。

 

よく寝る夫
「資産性があります」ってセールスの営業文句として漠然と使われる言葉ですが、売らないなら関係ない話。住み心地を優先すれば良いですよね。

 

いつか転居するプランがあるなら、売るときにキャッシュアウトがある(例えば、ローン残高2000万円で売却価格が1500万円だと、売却の際にローン残債返済のために500万円のcashが必要になる)と困りますよね。

 

ということでこの方、「資産性7つの法則」と繰り返しおっしゃっています。

 

7つの法則

  • 法則1:買うのに適したタイミングがある
  • 法則2:単価の高いエリアは底堅い
  • 法則3:駅からのアクセスはいいに限る
  • 法則4:大規模マンションは得をする
  • 法則5:タワーはランドマーク性に価値がある
  • 法則6:面積は小さいほど損をする
  • 法則7:適正価格以下で買う

 

実際は5つでもよくて、この場合は「面積」「総戸数/タワー」はなくても良いとのこと。とにかく大事なのは「どこ/立地」なのだそうです。

 

※特に面積はあまり広くなると億ションになってしまう可能性があり、市況が悪くなると手離れが悪くなる、ということでした。

 

新築マンションを購入するときに実際に気になるのは「となりの物件」ですが、資産性を考えるときには全く無意味とおっしゃっていたのが印象的でした。というのは「「物件価格=土地の仕入れ額+施工にかかる費用+利益」で、その会社の施工関連の交渉能力などによって左右されるものであって、資産性によって左右されるものではないから」とのこと。

 

ただ、この方、「立地が全て。今は金利も安いから収入の10倍のローンを組んで良い場所のものを買え」と指南されています。投資の原理原則の一つ「卵は一つのかごに盛るな(リスクは分散しろ)」からするとかなりハイリスクな気が・・・。

 

参考にするもしないも貴方次第!?7つの法則が気になった方や、マンション購入を考えている方は一読してみてはいかが。



 





 

おすすめ登録サイト

今回のセミナーは「住まいサーフィン」でしたが、同様にビッグデータを使用して自分が住んでいるマンション・狙っているマンションなどの参考価格が分かるサービスはIESHIL(イエシル)からも出ています。

 

眠らぬ母さん
イエシルはノムコムとかSUUMOと連携していて写真が沢山見られるので楽しいです。

自分のマンションの販売価格&相場価格がばしっと出てくるのには驚きますよね…

 

イメージですが、イエシルよりも住まいサーフィンの方が資産性や数字に重点を置いている感じがします。写真が少な目なのが残念。いざ買う、という段になったらチェックしたいサイトかも。

 

住まいサーフィンでは「プレミア中古」というサービスを開始する予定だとか。実は不動産業界で第三者的な立場でコンサルしてくれるところというのはあまりないと思いますが、便利なアプリも駆使して効率化&資産性をチェックしてくれるそうです。

 

私は今のところ、具体的な購入計画はない(というか、夫の会社の移転先が決まらないと動けない)のですが、購入計画が出来たらソッコーで登録しようと思っています。

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