不動産の話

【実録ルポ】賃貸の仲介手数料は0.5か月分になるのか、交渉してみた

突然ですが皆様、賃貸での家探しの際、仲介手数料は1ヶ月分を支払っていますか?国の告示で、原則は0.5か月って知ってました??

 

わたくし、家は2回購入しているのですが、実は今回初めての賃貸物件探し中でした。

 

お世話になる不動産屋さんや仲介手数料を巡ってちょっとした経験をしましたので、徹底レポします。

 

どこの不動産屋に依頼する?

ことの始まり

「引っ越したい・・・」

 

以前からそう思っていたものの、初めて問い合わせ&物件を見に行ったのは下の子の新生児期がもうすぐ終わるという9月上旬。まだ暑い夏の盛り。

 

よく寝る夫
平日にも関わらず、ふにゃふにゃの赤ちゃんを連れて夫婦で見に行きました。

 

が、この時の大手不動産会社(というか担当者)の対応がサイアク

 

待ち合わせに1時間遅刻してくるし、質問にも回答がないし、連絡するというので一日ヤキモキしながら待ってこちらから18:30に電話したら「申し込み締め切りは今日」とか。

 

 

こうつぶやいたところ、「良い不動産屋さんがある」とtwitter上で教えていただいたのが始まり。

 

信頼出来る不動産屋・B社との出会い

この不動産屋さん(B社とします)は大変信頼出来るところで、対応もきめ細やか。基本的には私達がHome'sやSUUMOで見た物件を中心にいくつか内見させて頂いていました。

 

ちょうどその頃。

 

仲介手数料に関して、とある記事を目にしていました。

1カ月分は取りすぎ 賃貸の仲介手数料、業者に返還命令命令

 

賃貸住宅を借りる際、業者に支払う仲介手数料。1カ月分を支払うケースが多いが、実は0・5カ月分が原則だ。

 

この支払いが争われた訴訟で東京地裁が8月、「借り主の承諾がなかった」として仲介業者に取りすぎた0・5カ月分の返還を命じる判決を出した。

 

不動産業界からは戸惑いの声も上がっている。

 

この判決については知っていましたが、それでも十二分な仕事をして下さっているB社にはぜひとも仲介手数料一ヶ月分お支払いしたいと決めていました。

 

が。

 

紹介されて申し込んだ&内見のために会社を休んだ物件が外国人・子連れ不可(※うちは夫が外国人)だったり、不幸な結末が続いてしまい、結局20軒内見させてもらいました。

 

本命物件との出会い

そんな中、SUUMOかHome’sで見かけた物件。

 

これまでにB社に伝えていた希望条件と少し違うし、あまりにも何度も見せてもらっていて気まずいなぁ・・・そもそも天井低そう(夫が背が高いので頭ぶつける物件はNG)と思いました。

 

「予算オーバーだし正直決まる可能性は低いし、内見は問い合わせて連絡くれる担当会社にお願いして、万が一気に入った場合、仲介は B 社にお願いしよう」なんて思って問い合わせをしてみました。

 

眠らぬ母さん
念のため専任媒介でないかも確認してから行きました。「媒介」との記載だったと思います。

 

ところが、現地に足を運んでみると予想に反して大層気に入ってしまい、ほぼ即決。

 

B社には仲介できない!?

「内見に立ち会ってくださった会社(K社)には申し訳ないけれども、契約はB社にお願いしよう」と思ってB社に連絡したところ・・・

 

B社曰く「この物件はK社の専任だから紹介できない」とのこと。

 

業界の慣習らしくイマイチ理解出来なかったのですが、正式には専任媒介ではないのだけれども実質は専任媒介で、B 社では仲介できない案件ということでした。

 

これまでに20軒も案内してくれたのは B 社なので、2社間の割合はともかくせめてB 社とK社で一か月分の仲介手数料を分けることができないのか聞いてみたのですが、K社曰く「不可」とのこと。

 

B社には大変申し訳なく本当に心残りなのですが、業界のしきたりなのか仕方が無いのでK社に仲介をお願いすることに。

 

1か月分の仲介手数料の価値なしのK社

しかしこのK社の対応がこれまたヒドイ・・・。

 

担当者が「連帯保証人(私の父で日本人)の身分証明書としてパスポートを提出しろ」とか、夫は普通のサラリーマンなのですが「確定申告書を出せ」とか。

 

眠らぬ母さん
日本国内の不動産の賃貸契約の身分証明で、なぜパスポート??普通のサラリーマンは年末調整だよ?

 

「御社のガイドにも免許証etcを提出って書いてありますよ?」と聞いてもパスポートとの一点張り。※当然、免許証でOKでした。

 

万事がこの調子で、一つ一つのやり取りにフラストレーション溜まりまくり。たった一回内見させて、しかも対応もこのずさんさ・・・??

 

眠らぬ母さん
そもそも仲介手数料は国の告示で「0.5ヶ月分+依頼人の了承があれば1か月」と決まっているのであれば、このK社に対して1か月分支払う義務はないし、1か月分の仕事なんかしてもらっているとは到底思えないし。とりあえず交渉してみよう。

 

・・・というのが交渉前の流れ。

 

20軒案内して1ヶ月分の仲介手数料をもらうのと、客から問い合わせがあった物件に一回だけ内見させて0.5ヶ月分もらえるんだったら後者の方が絶対いいですよね。

 

しかも、家賃はヒミツながら0.5か月分というのは世間的にも結構な金額です。

 

いざ、仲介手数料0.5か月の交渉へ

仲介手数料0.5か月or1か月の根拠って?

こういう背景を説明して「仲介手数料は0.5ヶ月分でお願いします」と連絡したのですが当然担当者には決裁権限はなし。

 

最初は「保証会社を利用しなくて済むように交渉した」「入居日を交渉した」と恩を着せられたのですが、保証会社を利用しなくて済むのは私の父の属性が良い&オーナーがリスクを取ったからだし、入居日に至ってはいつから入居できるのか聞いても10日間も回答がありませんでした。

 

ということで1回押し返したところ、「上長に確認したけれども弊社では全てのお客様から1ヶ月分いただいているので交渉できません」とのこと。

 

眠らぬ母さん
出た!日本人が大好きな「みんな〇〇してる」ってやつ!!契約は当事者間の話だし、”他のみんな”は関係ない世界なの!

 

こちらの行政書士さんのブログによると

「第46条 宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買、交換又は賃借の代理又は媒介に関して受けることのできる報酬の額は、国土交通大臣の定めるところによる。宅地建物取引業者は、前項の額をこえて報酬を受けてはならない」

で、この中にある国土交通大臣の定めるところ=昭和45年の建設省告示1552号で

「宅地建物取引業者が宅地又は建物の賃借の媒介に関して依頼者の双方から受けることのできる報酬の額の合計額は、(中略)一月分の1.05倍に相当する金額以内とする。この場合において、居住の用に供する建物の賃貸借の媒介に関して依頼者の一方から受けることのできる報酬の額は、当該媒介の依頼を受けるにあたって”当該依頼者の承諾を得ている場合を除き”借賃の一月分の0.525倍に相当する金額以内とする。」

だそうです。

 

眠らぬむすめ
全日本不動産協会にもこんなページがあります。

 

ということは、法律でこのように決まっている以上、そもそも不動産会社には交渉の余地はなくて、0.5か月分かどうかを決めるのは依頼者である私たちの方では・・・??

 

担当者と話しても仕方がないので、上長と話すことにしました。が、上長もどれくらいの社会人経験があるのかな??大丈夫なのか??と思ってしまう電話対応。

 

この上長も決裁権限がなく、これ以上交渉しようとするとさらに上の人と話す必要があるらしい。大手なのでどこまでいくのか分からない・・・。

 

眠らぬ母さん
もともと1ヶ月分をB社にお支払いするつもりでいたし、もう面倒くさいやと思い一応了承しました。

 

交渉するならここがポイント

結局のところ0.5ヶ月という交渉は取り下げたのですが、本気でやればできたかもしれません。ただしそこにはいくつかの条件が必要かと思います。

 

眠らぬ母さん
あくまで、「どーみても賃料1か月・ウン十万円分の仕事はしてないでしょ!」という場合。

 

「この物件に決まらなくてもいいや」という決意

仲介手数料の交渉での一番のリスクは「物件の仲介をしてもらえなくなる」ということ。今は賃貸業界は売り手(というか貸し手)市場のようで、借り手は他にゴロゴロ。

 

仲介の存続がdeal breaker(ディールブレーカー:取引の中止を検討せざるを得ないような障害のこと)なので、取引が決裂しても良い、と思うくらい強く反論がある場合は交渉してもよいかと。

 

決算期ギリギリだとか、他に申し込みが入っていない物件であれば交渉の余地があるかもしれません。

 

まだ物件探しを始めたばかり

先ほどの「この物件に決まらなくてもいいや」という決意と一部重なりますが、まだまだこれから物件を見るパワーや余力がある場合はもうちょっと押すことができたかもしれません。

 

私たちの場合は3か月間、20軒+αも見て疲れきっているし、「ここで決まらなかったらまた0から物件探しをしなければいけないのか」と思うとげっそり。

 

正直、「仲介しない」と言われるのが一番避けたいパターンだったので、押してみるのは2回までにしよう、と予め決めていました。

 

先方の組織図を知っていること

私もK社の組織図がどうなっているか分かっていれば、もう少し交渉続けたかもしれません。

 

この上長という人も担当者という人も会ったことがないし、年次も経験もよく分からない。決裁権限がある人がどれぐらい上なのかが分かっていれば、もう少し押してみたかもしれません。

 

顔が分からず、キーパーソンも分からない場合の交渉は難しいですね・・・。

 

仲介手数料、どうなるの?

先ほど紹介した記事によると、仲介手数料をめぐっての裁判は現在東京地方裁判所では判決が出ていますが東急リバブルは現在上告中とのこと。

 

裁判費用を考えればこのケースの0.5か月分=12万円なんて安いものなのでしょうが、不動産業界の威信にかかわることなので争っているんでしょうね。

 

この先はどうなるのでしょうか。個人的に思ったのは、仲介手数料が0.5か月分になって苦しくなるのは大手なのかなと。

 

今、賃貸仲介の不動産屋はあふれていて、0.5か月分になったらある程度淘汰されていくと思うのですが、大手ほど無駄な人員を抱えていて収入減には耐えられないかなと。

 

今回の経験で学んだのは、大手の不動産屋よりも小規模な不動産屋さんの方が対応が良く、今後仲介を依頼する場合はこういう実力派のところに依頼しよう、ということでした。

 

眠らぬ母さん
売買や分譲マンションの場合はちょっと違う気がするんですけどね。

 

そもそも仲介手数料1か月分なんて払いたくない!という方は仲介手数料無料を謳っている不動産会社や物件もありますので、そちらで探しても良いと思います。

 

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